Een huurder moet de huur op tijd betalen, mag het gehuurde niet zomaar veranderen en moet het gehuurde aan het einde van de huurovereenkomst weer opleveren. Tijdens de huur heeft hij zich behoorlijk te gedragen. Anders kan hij eruit worden gezet. Hoe ver gaat deze verplichting?
Goed huurderschap
De huurder mag een zaak wel gebruiken, maar is daarvan geen eigenaar. Hij is daarom verplicht zich ten aanzien van het gebruik van de gehuurde zaak als een goed huurder te gedragen. Goed huurderschap. Schending van deze norm levert wanprestatie op en kan ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming tot gevolg hebben. Goed huurderschap is echter een open norm en de concrete invulling hangt af van de omstandigheden. Daarbij speelt de vraag hoe ruim ‘ten aanzien van het gebruik van de gehuurde zaak’ moet worden gezien. Is dit beperkt tot gedrag dat werkelijk verband houdt met het gebruik en zich dus in en rond het gehuurde afspeelt? Of moet dit ruimer worden gezien, zo lang er maar een band is met het gehuurde? De Hoge Raad gaat uit van het laatste.
Hoge Raad
In het “Dunavie”-arrest van 26 september 2025 (ecli:nl:hr:2025:1858) ging het over het wangedrag van een huurder. De man huurde een studio, maar de studio voldeed niet aan zijn woonwensen. Hij is daarom naar het kantoor van de verhuurder gegaan en heeft zich in het zicht van de medewerkers ontkleed en in de keel en armen gesneden. Volgens de Hoge Raad moet de norm ‘goed huurderschap’ ruim worden uitgelegd. Ook gedrag buiten het gehuurde valt hieronder. Een huurder die namelijk onrechtmatig overlast bezorgt aan omwonenden handelt in strijd met goed huurderschap en schiet daarmee tekort in de nakoming van zijn verplichting tegenover de verhuurder. Dan valt niet in te zien waarom de norm uitsluitend zou zien op zorg voor de gehuurde zaak zelf en niet op zorg voor de woonomgeving, aldus de Hoge Raad. Daarnaast wordt dit type wangedrag gezien als intimidatie/bedreiging en ook dit levert schending van goed huurderschap op. Waar het uiteindelijk op neerkomt is of, gelet op het gedrag van de huurder, nog wel van de verhuurder kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt voortgezet. Ook al speelde het wangedrag zich niet af in de studio, de huurder moest de woning ontruimen.
Conclusie en tips
Dus ook wangedrag buiten het gehuurde kan leiden tot ontbinding en ontruiming, zo lang er maar voldoende verband is met de huurovereenkomst. Tips voor verhuurders: documenteer incidenten en de impact daarvan, communiceer oplossingsgericht en documenteer of huurder wel/niet meewerkt.
